Demandeurs

Toute personne physique (salariée, appointée, indépendante ou titulaire d'une profession libérale) peut demander un crédit hypothécaire, si à la date du contrat, sa résidence principale est en Belgique et qu'elle agit à des fins exclusivement privées.

Durées

Le crédit hypothécaire est généralement un crédit de longue durée. Celle-ci dépend de votre choix et de la formule pour laquelle vous optez. La durée minimum est de 8 ans et la durée maximum de 30 ans. Cette durée correspond à la période de validité légale de l'inscription hypothécaire prise sur les biens immobiliers.

Montants

Sachez que vos engagements financiers ne peuvent dépasser le tiers des revenus du ménage.
Exemple : vous gagnez 1300 EUR / net par mois, votre conjoint 1000 EUR .
Vous avez déjà un financement pour votre voiture de 170 EUR par mois.
Quelle mensualité pouvez-vous encore prendre en charge ?
Total des revenus : 2300 EUR net par mois
Charge mensuelle "autorisée" : 2300 EUR / 3 = 766,66 EUR
Vous pouvez donc contracter un emprunt dont la charge mensuelle ne dépasse pas : 766,66 - 170 = 596,66 EUR

Quotité

La quotité d'emprunt correspond au rapport entre le montant que vous souhaitez emprunter et le total des GARANTIE

Définition : Bien ou immeuble mis en gage, garanties que vous apportez.

Exemple de calcul de quotité : montant emprunté/garantie+frais

100.000/100.000+20.000=83%
80.000/100.000+20.000=67%
100.000/60.000+20.000=125%

La VALEUR VENALE

Définition : Bien ou immeuble mis en gage; la garantie est déterminée par un expert indépendant agréé.
Cette valeur vénale correspond à la valeur de VENTE EN GRE A GRE

Définition : vente du bien en gré à gré. Il peut arriver que le prix d'achat du bien soit inférieur à la valeur vénale expertisée. Normalement c'est alors le prix d'achat qui sert de base au calcul de la quotité. Le tarif des taux de crédit correspond aux différentes quotités envisageables.

La quotité maximum d'emprunt est limitée à 125%.
Pour des opérations qui dépassent les 100%, vous avez le choix entre 3 possibilités :

. Soit souscrire une ASSURANCE CAUTION qui couvrira ce risque supplémentaire pour l'organisme ;

. Soit prendre un crédit hypothécaire pour 100% de la valeur de GRE A GRE et financer le complément par un crédit à la consommation ;

. Soit apporter des garanties complémentaires (valeurs mobilières par exemple) qui permettront de ne pas dépasser les 100 % de quotité.

Remarque : si, lors de l'achat de votre habitation, vous envisagez déjà que, quelques années plus tard, vous réaliserez des travaux qui donneront une plus value certaine à votre bien vous pouvez, dès le départ, constituer une "réserve d'hypothèque". Il s'agit en fait de prendre une INSCRIPTION HYPOTHECAIRE pour un montant supérieur au capital initialement emprunté. Le jour de l'acte, l'avance de fonds est limitée à 100 % de la valeur du bien à ce moment. Lorsque plus tard vous réaliserez vos travaux, un simple accord de l'organisme vous permettra d'obtenir une avance de fonds complémentaire. L'avantage de la formule réside bien entendu dans l'économie réalisée, au total, sur les frais d'actes notariés.

Modes de remboursement

. Le remboursement constant

Pendant toute la durée du crédit, le montant de la charge ne varie pas. Seule la proportion de CAPITAL est mise à votre disposition. Capital et d'intérêts qui constitue cette charge constante varie. La partie en intérêts est dégressive et la partie en capital, progressive.

. Le remboursement dégressif

Le montant total de la charge diminue à chaque échéance. Dans ce cas, le capital remboursé est constant, et la partie en intérêts est dégressive.

. Le remboursement progressif

Ce type de remboursement permet d'alléger la charge mensuelle d'un emprunt pendant les 6 premières années du crédit.
Par million emprunté, la réduction des charges atteint :
. Année 1 et 2 : 29,75 EUR
. Année 3 et 4 : 19,83 EUR
. Année 5 et 6 : 9,92 EUR
. Les années suivantes, jusqu'à l'échéance de variation du taux, la charge est identique à celle d'un crédit qui n'aurait pas bénéficié du système à charges progressives.

Pour ce type de remboursement la durée initiale du crédit est fixée d'office à 20 ans et les charges doivent obligatoirement être payées par mensualités Le montant minimum du crédit est de 37 184,01 EUR et le maximum est de 247 893, 52 EUR.

. Le crédit hypothécaire à terme fixe

Cette formule vous permet de ne faire aucun amortissement en capital pendant toute la durée du crédit. Vous payez mensuellement des échéances constituées uniquement d'intérêts. Le capital est remboursé en une fois au terme du crédit. Selon votre choix, l'échéance finale du crédit peut, par exemple, correspondre à la libération du capital d'un contrat d'assurance vie, ou de tout autre contrat d'assurance qui garantirait la bonne fin du crédit (assurance groupe, ...).

Types de taux

. Le crédit à taux fixe
Avec un taux fixe, vous avez la certitude que la charge de votre crédit restera la même pendant toute la durée du crédit.

. Le crédit à taux variable
Le crédit à taux variable vous permet de suivre au mieux la réalité des marchés financiers. La charge de votre crédit peut donc varier dans le temps, tant à la hausse qu'à la baisse, et ceci dans des limites qui sont fixées dans les conditions de départ. Pour qu'une variation de taux intervienne, la différence entre le taux de votre crédit et le taux pratiqué au moment de la variation doit être d'au moins 0,08 % mensuel. Le taux variera aux périodes que vous avez choisies lors de la souscription de votre crédit, c'est-à-dire soit tous les ans, tous les 3 ans, tous les 5 ans ou encore après 9, 10, 13, 15, 17 ou 20 ans (formules semi-variables) puis tous les 3 ou 5 ans.

Voici les 4 formules de variabilité que vous pouvez choisir :

. Variabilité annuelle

Le taux de votre crédit est revu chaque année. A l'échéance de la première année, la hausse éventuelle d'intérêts ne pourra avoir pour effet d'augmenter le taux applicable à la deuxième année de plus de 0,08 % mensuel par rapport au taux d'intérêt initial, ni augmenter le taux d'intérêt applicable à la troisième année de plus de 0,165 % mensuel par rapport au taux d'intérêt initial. La durée minimum de ce type de crédit est de 8 ans.

. Variabilité triennale

Le taux de votre crédit est revu tous les trois ans. La durée minimum d'un tel crédit est de 9 ans.

. La variabilité quinquennale

Le taux de votre crédit est revu tous les cinq ans. La durée minimum d'un tel crédit est de 10 ans.

. Crédit semi-variable

Plusieurs options sont possibles :
L'organisme offre un large éventail de durées possibles dans les formules semi-variables? Les classiques 9 et 10 ans, mais aussi 13, 15, 17 et même 20 ans comme première échéance de variabilité

. Panachage

Quels sont vos choix à la souscription du crédit ?

Il est bien entendu possible de combiner dès le départ différentes formules. L'organisme est toujours prêt à étudier les options que vous lui proposeriez.
Exemple : Un crédit de 50 000 EUR au total. Si vous souhaitez obtenir 25 000 EUR en taux fixe (mensualité dégressive) et 25 000 EUR en taux variable triennal (mensualité constante). L'organisme pourra répondre favorablement à cette demande en établissant deux conventions mais un seul acte.
Les frais de dossier qui résultent de telles combinaisons sont calculés, pour chaque avance, au prorata des sommes empruntées.

Quels sont vos choix au cours de la vie du crédit ?

A chaque période de variation du taux, outre les avantages du crédit accordéon, vous pouvez demander que soit appliqué à votre crédit un système de variation différent. Ainsi, vous pouvez par exemple passer d'une variation annuelle à un crédit à variation quinquennale. Il résultera bien entendu, de cette éventuelle modification de la périodicité de la variation, un nouvel indice de référence, une "fourchette" de variation différente et d'autres conditions de taux. Outre une nouvelle analyse de votre dossier, ce type de demande implique une modification importante de votre convention et de ses annexes. C'est pourquoi les frais d'adaptation de convention d'application au moment de votre demande, vous seront réclamés si vous choisissez d'utiliser cette option. Si vous décidez de combiner un changement de variation et l'utilisation du "crédit accordéon", les frais de dossiers habituels (d'application au moment de votre demande) vous seront réclamés. Les adaptations de votre tableau de remboursement pourraient entraîner une différence importante entre le montant couvert par votre assurance-vie et le solde restant dû en capital sur votre crédit. Il sera donc toujours prudent de vous informer auprès de votre assureur, afin d'éviter tout risque de couverture incomplète.

Durées

Les durées admises sont de minimum 8 ans à maximum 30 ans. Néanmoins la durée dépend de votre choix et de la formule de crédit pour laquelle vous optez.

Garanties

. Une hypothèque en premier rang

Généralement, il s'agit d'une hypothèque en premier rang prise sur l'habitation concernée par le crédit et / ou sur un autre bien immobilier situé en Belgique ou au Grand-Duché de Luxembourg.
L'hypothèque est prise pour toute somme, elle couvre donc les dettes actuelles et futures que vous auriez.
D'autres types d'engagements peuvent également être envisagés à titre complémentaire, par exemple un aval ou une caution, ou encore des valeurs mobilières.
Une hypothèque en deuxième rang peut aussi être prise comme garantie. La dépendra bien entendu de l'ensemble des données relatives au projet envisagé, et une majoration du taux du crédit sera alors appliquée.

. Une assurance caution:

La quotité de crédit la plus élevée est de maximum 125 % de la valeur des garanties offertes. Pour ce type de crédit une prime unique d'" assurance-caution " est réclamée par la compagnie qui couvre le risque 125 %.

. Une assurance-vie de type "solde restant dû"

Il est recommandé de souscrire, auprès d'une compagnie d'assurances de votre choix, une assurance de type solde restant dû d'un montant en capital au moins égal à celui du crédit que vous souhaitez obtenir. Outre une excellente sécurité pour votre famille, cette assurance-vie vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux importants, calculés sur base de votre crédit et des primes d'assurance-vie que vous payez.

. Une assurance de reconstitution du capital

Pour les crédits à terme fixe un contrat d'assurance garantissant la bonne fin du crédit est généralement demandé.

. Une assurance incendie

Une assurance incendie couvrant la valeur de construction à neuf de l'immeuble mis en garantie du crédit doit être souscrite auprès d'une compagnie d'assurances de votre choix.

. Un mandat hypothécaire

Sous certaines conditions, on peut parfois accepter de prendre en garantie du crédit un mandat hypothécaire, au lieu, ou en complément, de l'inscription hypothécaire proprement dite.